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房地产调控政策下基层法院涉房地产纠纷案件审理情况研究
——以C区法院近五年受理的涉房地产纠纷案件为数据样本
作者:成华区法院课题组  发布时间:2018-04-20 11:04:06 打印 字号: | |
  C区作为 C市幅员面积最大的中心城区,正经由传统老工业基地向现代商贸高地蜕变。伴随城市功能规划调整升级以及城市拆迁建设规模的不断扩大,C区房地产纠纷呈现爆炸式增长态势。同时,因宏观调控政策、经济下行压力、诚信体系不健全等因素的融入,C区的房地产纠纷形势更显严峻,并呈现出集团化趋势愈发明显、调处难度日益加大等特点。房地产纠纷不仅涉及民生,而且关乎C区经济持续健康发展及社会和谐稳定。如何有效应对并妥善化解高速增长、日渐庞大的房地产纠纷成为法院亟需面对的重要课题。为主动因应辖区内房地产案件不断攀升、群体性纠纷层出不穷的态势,C区法院以本辖区内近五年的涉房地产纠纷案件 为数据样本,分析提炼涉房地产纠纷呈现出的新特点、新情况,并对案件审理过程中暴露出的房地产业发展中存在的制度缺漏和法律风险进行分析,同时提出相应对策,旨在进一步妥善化解辖区涉房地产纠纷案件,切实维护当事人合法权益,为辖区房地产业的健康持续发展提供更加完备的司法保障。

一、涉房地产纠纷的基本情况

2013年至2017年,C区法院共受理涉房地产纠纷案件共计8344件,占该五年民商事案件受案总数的20.0%;审结6289件,结案率75.4%。当前,C区涉房地产纠纷主要呈现出以下特点:

(一)从案件数量上看:受案数持续大幅攀升,与房地产市场活跃度及调控政策息息相关

2013年至2017年期间,C区法院受理的涉房地产纠纷案件数从948件攀升至2633件,增长了1685件,增幅达178%;占当年民商事案件受案比例也从2013年的16.8%达到24.4%,增长近八个百分点。C区涉房案件呈现出数量及占比的双增长态势。

(二)从纠纷类型上看:房屋买卖类纠纷为主,建工类纠纷数量稳定,房屋租赁类纠纷大幅增长值得关注

2013年至2017年,C区法院受理的8344件涉房地产纠纷案件中,数量位居前三的纠纷类型分别为房屋买卖类、房屋租赁类和建设工程类。房屋买卖类纠纷4712件,达到一半以上,占56.5%,其中尤以商品房预售合同纠纷为主,在房屋买卖类纠纷中占近七成;建设工程类纠纷992件,占11.9%。自2012年以来,C区相继实施了北改、中优等立城优城发展战略,辖区正式步入“大拆迁、大建设、大开发”阶段,土地供应、新盘开发始终位居全市前列,映射到房地产纠纷中,导致房屋买卖类和建设工程类纠纷数量居高不下。其他如房屋拆迁安置补偿合同纠纷、土地使用权纠纷等均占比较低,分别为3.29%、0.17%,且各年度受案数均保持相对稳定,侧面反映出C区在拆迁等相关领域的操作日趋规范。

但同时,房屋租赁类纠纷的增长态势需予以特别关注。该类纠纷近五年受案总数为1936件,占涉房地产纠纷案件的23.2%,各年度受案数由2013年、2014年的93件、104件飙升到2015年的439件,到2016年的721件达到峰值后,2017年回落至579件,增幅以五、六倍计;占比也从2013年的9.8%猛增至2017年的22.0%,占据举足轻重的地位。房屋租赁类纠纷的快速膨胀与当前兴起的售后包租、产权式商铺等新型销售模式息息相关,如C区法院2017年受理的涉金科中心项目245案即是因房地产企业事先收取房款,但其后因经营等问题难以支付租金,从而酿成集团纠纷;此外,伴随C区“一升两转”的顺利推进,就业机会和宜居指数不断攀升,吸引了大量外来务工人员前来承租房屋用以居住或经营,是导致零散式房屋租赁纠纷增多的重要原因。

(三)从纠纷样态上看:集团化趋势明显,极易引发不稳定因素

房地产纠纷关涉个人及房地产企业利益重大,尤其在房屋买卖类纠纷中,房地产开发项目所涉众多购房者在利益诉求上趋于一致,单个纠纷极易引发连锁反应,形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。2015年受理的涉房地产纠纷中,集团案件 达到1106件,占64.4%,其中尤以房屋买卖和房屋租赁两类纠纷为主,分别为680件、261件 ,占集团案件的85.1%;2016年受理的集团案件为1189件,占53.4%,前述买卖和租赁类纠纷分别为502件、473件 ,占82%;2017年受理的集团案件为1506件,占57.2%,前述买卖和租赁类纠纷分别为1059件、320件,占91.6%。

同时,单个楼盘或项目的涉案数同样值得关注,2015年涉及辖区25个楼盘或项目,平均每个楼盘或项目涉案数在44件以上;2016年、2017年平均每个楼盘或项目涉案数均达到50件以上,部分楼盘或项目更是达到数百件,如“马克公馆”、“九峰国际家居广场”项目涉案数均在300件以上。如此大体量的纠纷一旦成讼,则各业主间容易抱团维权、集体施压,导致前期累积的矛盾再次激化,同时在“法不责众”等传统意识影响下,极易引发群体性事件。

(四)从涉诉主体上看:以中小型房企为主,非专业房产公司涉诉应予重视

辖区内虽然积聚了大量房地产开发商,但大型开发商融资能力强、管理体制健全规范,抗政策及房价波动能力强,未见明显涉诉情况,当前房地产纠纷仍然集中于中小型房地产企业开发的项目,在涉房纠纷总数中占80%以上。同时,政府下设的平台公司也存在涉诉情况,如某城投地产有限公司开发的“东庐小区”项目即因逾期办证被业主起诉要求办证并支付违约金。此外,涉诉主体中还存在部分投资管理、科技类等非专业房地产开发公司半路投资开发的情况,而该类公司往往由于缺乏成熟的房地产开发经验和开发团队,极易在后续开发、销售过程中酿成纠纷。如某投资管理有限公司开发的“时代锦汇华庭”、某有限公司开发的“万德千雅大厦”项目,均因在房产开发、销售中存在违约行为而被业主要求解除商品房预售合同或支付逾期交房违约金。

(五)从审理情况上看:判决与调撤总体相对持平,但不同类型纠纷差异较大

近五年审结的6289件涉房纠纷中,以判决和驳回等方式结案2847件,占比45.3%;通过调解和撤诉结案3403件,调撤率54.1%,高于整体民商事案件40.1%的调撤率。各类型案件间调撤率相差悬殊,如房屋拆迁安置、土地使用权类纠纷的调撤率均普遍偏低,分别为16.8%、28.6%,反映出该类纠纷一旦涉诉,往往牵涉利益面广、争议较大。而房屋买卖类、房屋租赁类以及建工类纠纷的调撤率则相对较高,分别达到了56.4%、55.7%、55.1%。

值得注意的是,在各类纠纷中,房屋买卖类纠纷的调撤率波动较为明显,原因在于房屋买卖类纠纷所涉集团诉讼多,对抗性强、调处难度大,但一旦能在个案中成功突破达成和解,则往往具备很强的示范效应,并可借此调解同批量案件;同时,由于该类纠纷在房地产纠纷案件中的比重最大,也由此导致各年度总体调撤率的差异较大。

二、基层法院涉房地产纠纷存在的突出问题

(一)因宏观调控政策直接引发的纠纷频发且加大案件审理难度

1.因宏观调控政策导致合同无法继续履行的纠纷增多。房地产调控政策采取的手段主要有税收、首付、利率、停贷以及限购,主要表现为强化个人所得税征收、提高首套房、二套房首付比例,提高二套以上住房贷款利率,限制购买三套房、限制非本地居民购买及购房套数等措施,由此导致在购房资格、按揭贷款办理、产权过户登记等方面存在障碍,致使在调控政策出台之前已经签订但尚未履行的房屋买卖合同无法继续履行,买受人往往会以贷款不能、首付不能、购房成本增加等为由主张解除合同,要求返还购房款,而出卖人则主张继续履行合同并要求追究买受人违约责任。 同时在房地产市场看涨阶段,出卖人往往也会主动援引调控政策拒绝继续履行合同或直接主张合同因违背政策应属无效,而买受人则会要求出卖人继续履行或在履行不能的情况下主张赔偿其预期损失。上述纠纷一旦诉至法院,则涉及到宏观调控政策对合同效力影响的认定、对当事人是否属违约解除的认定,进而涉及到违约责任及相关损失、费用分担的认定等问题,大大增加了法院的审理难度。

2.借名购房等为规避宏观调控政策的纠纷增多。部分不符合购房条件或按揭条件的购房者为达到购房目的往往采取各种措施以规避或消解限购、限贷带来的不利影响。如借用有购房资格的朋友或亲属名义签订合同并办理产权登记,其后再由实际买受人向法院起诉确认房屋所有权;伪造相关社保缴纳证明等以满足购房资格;签订阴阳买卖合同以规避税费;倒签买卖合同签订日期规避调控政策,再通过诉讼程序强制过户;更有甚者通过假离婚方式,先对夫妻共同财产进行分割,将所有房屋登记在一方名下,再由另一方购房。 上述行为使既存的产权归属关系、家庭亲属关系等陷于不稳定状态,不仅严重背离了法律规定,消减了宏观调控政策的实施效果,而且也极易因房地产市场行情波动等因素酿成纠纷。

3.有关居间报酬请求等涉及中介机构的纠纷增多。房产中介机构作为连接出卖人与买受人的桥梁,在房地产交易中居于重要地位,因而易受宏观调控政策波及。实践中,存在房产中介机构已经成功促成了当事双方签订买卖合同,但在实际履行过程中却因限购限贷政策的影响无法继续履行或双方当事人协商解除了买卖合同,在此情况下,双方当事人往往拒绝或请求减少支付中介费。但按照现行《合同法》的规定,居间方只要促成了交易达成即有权收取居间费。由此,房屋中介机构与当事双方往往即因是否收取中介费以及支付比例上发生争议。司法实践中对此也存在不同认识与做法。此外还存在部分中介机构一味为促成买卖合同达成而不惜帮助购房者签订虚假劳动合同、伪造相关社保缴纳证明等违规行为。

(二)因房地产企业自身经营引发的关联诉讼增多值得特别关注

房地产行业作为横跨生产、流通及消费领域的综合性长链条产业,所涉领域众多且各领域关联度较高,而一旦房地产企业因受房地产市场影响出现资金链紧张、经营困难等状况时,往往会波及其他领域并引发一系列衍生诉讼。

1.涉房地产企业的借贷纠纷应予关注。2015年至2017年期间,C区法院共受理了以房地产企业为被告的借贷类纠纷案件共计151件。房地产企业在借贷关系中或作为直接借款人,或由其法定代表人、关联企业作为借款人、其作为保证人等方式参与借款,而出借人既涉及个人、公司,也涉及专门的小额贷款机构、金融机构等。调研发现,涉房地产企业的借款纠纷往往争议标的较大且高利现象十分突出。如C区法院于2015年至2017年期间受理的涉遵义市华玮房地产开发有限公司借款纠纷18案中,涉案标的最小的为470万元,最大的达到2200万元,共计3亿余元;如涉启源投资有限公司借款纠纷中,约定的利息标准达到月息5%到10%,已远远超出正常的民间借贷利率范围。此外,调研还发现,实践中出借人为规避自身风险,往往会要求房地产企业在签订借款合同的同时签订买卖合同,甚至会将高额利息连同借款本金作为购房款,如前述涉启源投资有限公司借款纠纷中,出借人在该公司无法清偿借款时,依据双方当时签订的买卖合同而要求对该公司开发的房屋主张权利。以上种种借贷关系中的不规范行为,极易加剧房地产企业的经营风险和资金压力,进而引发更多的矛盾纠纷。

2.房地产企业破产现象开始显现。当前,C区法院已连续受理了两起房地产企业破产案件。其中一起启源投资有限公司即是因大量高息借贷导致公司资金难以为继,无力支付欠付工程款,从而导致其中一家工程款债权人向法院申请破产。另外一起某房地产公司,该公司作为新成立的个人独资企业,由于内部管理问题、自有资金实力不足,加之受房地产市场行情影响,无力清偿其以在建工程为抵押向银行获取的开发贷款1亿余元,从而导致银行向法院申请破产。该两起破产案件涉及利益主体众多、法律关系错综复杂,同时还牵扯广大购房业主权益,案件处理难度极大。

(三)刑民交叉问题明显增多

1.因房地产企业涉刑引发的衍生诉讼凸显。当前,因房地产企业或者其关联公司涉嫌刑事犯罪导致其名下楼盘被刑事查封,而相关购房业主起诉要求房地产企业继续履行房屋买卖合同或主张合同有效的纠纷日益凸显,2015年至2017年期间C区法院受理确认合同有效纠纷案件达410件,而2013年至2014年期间该类纠纷仅为6件。在C区法院受理的涉J房地产有限公司集团案件中,J公司或其关联公司因在出售其名下楼盘前后还向银行进行了抵押贷款,而被公安机关以涉嫌诈骗立案侦查并对其涉案的多个楼盘予以查封,后广大购房业主纷纷向各地法院起诉,或以确认效力纠纷起诉直接主张合同有效,或以买卖合同纠纷起诉主张要求其办理相应产权过户登记,相关联的纠纷仅在C区法院即涉及到辖区内四、五个楼盘项目共计7、800余件案件。

2.相关案件实体处理难度加大。房地产企业涉刑不仅本身即是法院在审查前述确认合同效力纠纷、买卖合同纠纷应予考量的因素,而且也会牵扯到民事权利人合法权益的保障与刑事受害人退赔权益的平衡问题。因为大量的确认合同有效纠纷本身并非目的,往往当事人在获得支持后便可依次提起案外人执行异议之诉以消解被刑事查封的财产,损害广大刑事受害人的权益,引发大规模群体性事件。因此,该类纠纷的裁判尺度极难拿捏,导致法院难以裁判。如C区法院受理的“熊猫生活广场”项目26案,该项目所有权人Y商贸公司将部分商铺出售并交付,但在出售及办证期间因其关联公司Y担保公司涉嫌非吸而导致该项目先后被多地公安机关刑事查封,后购房业主起诉主张办证并支付违约金。诉讼期间双方均表达出强烈的调解意愿,但鉴于该系列案件涉嫌刑事,C区法院拒绝了其调解申请,现该系列案件仍处于待决状态。

3.严重影响相关案件诉讼进程。房地产企业涉刑引发的衍生诉讼不仅本身因其法律关系的复杂性、利益的衡平性及存在涉稳因素等导致案件难以尽快审结外,同时还会对案件程序造成障碍:如因此而导致的对已被公安机关立案侦查并被采取强制措施的公司法定代表人及相关责任人的送达问题、民事程序应否中止审理以待刑事审理结果等问题。

(四)因房价上下波动引发的违约失信行为应予重视

调研发现,当事人尤其是房屋买卖类纠纷当事人的诉求受房地产市场行情影响较大。在房地产市场行情低迷时期,由于“房价不会下跌”心理预期被打破,因购房业主引发的纠纷易增多,如拖欠购房款、不按期归还按揭贷款、要求集体退房、退还差价或予以补偿等。部分购房业主会以楼盘规划变更、楼盘实景与广告宣传不符、格式合同加重买受人负担、房屋存在严重质量问题等为由诉至法院,请求确认买卖合同无效或主张解除合同, 更有部分购房业主会以聚众上访、打砸售楼处等极端方式向开发商、法院及政府施压,以获取经济补偿,转嫁市场风险,如辖区内的“九龙仓•御园”项目在2014年即因房价大幅下跌而引发先期购房业主集聚,集体要求开发商退还购房差价。

房价的涨跌对开发商的诉求亦会产生影响,在房价下跌的情况下,针对购房业主出现的拖欠购房款等违约行为,开发商往往会起诉要求继续履行合同,而在房价上涨的阶段,开发商则更倾向于以购房业主存在违约行为为由主张解除合同。如C区法院受理的涉“东方天地”项目系列案件,开发商即在不同阶段就同一项目中购房业主逾期付款行为分别主张支付购房款和解除合同两类完全不同的诉讼请求。

此外,还存在部分房地产开发企业违规经营的情况,如辖区内大量爆发的因开发商工程款支付问题、内部管理问题等导致的逾期交房、逾期办证纠纷;开发商擅自变更规划开发建设酿成群体性纠纷,如“东方天地”项目中开发商擅自在小区内架空层搭建物业管理用房等,引发购房业主不满,并多次群体性上访;同时,在了解辖区内可能涉及群体性纠纷的楼盘、与相关职能部门对接的工作中,还发现存在开发商为缓解因市场不景气导致的资金紧张、通过与利害关系人签订虚假购房合同以骗取银行贷款等行为,严重影响金融机构对风险的预估掌控、扰乱房屋市场正常交易秩序,且大大增加开发商资金链断裂的安全隐患。

三、涉房地产纠纷的趋势研判

(一)涉房地产纠纷数量仍将继续保持增长趋势

近两年是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年,全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大都超过以往。C市也在2016年10月至2017年4月期间,先后四次出台相关调控政策,效果初显,成交量及房价均得到一定程度的抑制。但我们预计,涉房纠纷数量上升的趋势不会发生根本改变:

1.基于当前C区本身的发展定位。当前,C区正处于落实中优部署、加快城市更新的黄金发展期,致力于建设让居者心怡、来者心悦的“中优典范区”,可以预见在未来一段时期内,C区房地产行业仍将处于一个蓬勃发展期,同时也会是房地产领域问题纵横交错、纷繁复杂的矛盾凸显期,大量纠纷仍将会涌入法院。

2.源于对以往房地产调控政策施行情况的判断。政策出台伊始往往即因利益预期调整和履约成本、风险的增加等因素导致纠纷增多,如大量出现的因合同履行问题、规避政策施行等导致的纠纷。而随着政策调控效应的逐步减退,基于安居乐业传统思维的影响以及C区本身作为国家中心城市中心城区所具有的区位优势及辐射效应,将会有大量置业人群涌入,引起房产交易量和纠纷量的上升。

3.源于房地产行业本身的开发规律。房地产开发从立项审批到竣工交付一般都需要两到三年时间,再到交付给购房业主到发现问题,中间往往会经历一定时间的潜伏期,因此,可以预见,前期在房地产开发、交易中潜藏的问题将会陆续暴露出来,酿成纠纷。

(二)新类型纠纷将会持续增多

当前,我国的房地产市场正经由粗放型向集约精细化转变,随着租购并举、租售同权等政策的渐次落地,既有房地产开发经营模式正发生着深刻变革,因此可以预见,新类型纠纷将会不断增多:

1.当事人的诉求将会进一步扩充。根据C市政府于2017年10月发布的《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》,我市自2017年起即将成品住宅建设要求纳入土地出让建设条件,并力争到2020年底中心城区新建商品住宅中成品住宅面积比例达到100%,精装房将成为我市楼市的主流产品。由此,传统房屋买卖纠纷中争议的商品房质量问题将会扩展到装修的美观性、装修材料的环保性以及居住空间的安全性等方面,房屋交付标准以及质量合格标准将会发生相应变化,因此导致的纠纷也将不断增多。

2.房地产纠纷的标的类型将会进一步扩充。如当前我市作为全国租赁试点城市之一正在积极推行的房屋出租隔断、集体土地和城中村修建租赁住房等试点举措,基于租售同权改革背景下公租房等相应配套项目的进一步扩建完善以及新型销售模式下出现的售后包租、产权分割式商铺等新兴事物,由此导致的新类型案件将会不断涌现。

(三)破产清算、重整案件将会不断涌现

一方面,房地产属于资本密集型产业且项目开发周期较长,对于资金的需求量大,但在当前宏观调控政策频发的大背景下,开发商的资金不时受到调控政策影响。部分小开发商限于本身的资金实力和项目规划管控水平,加之缺乏有效融资渠道,抗风险能力较弱,一旦资金回笼出现问题,则往往会导致资金链断裂造成项目烂尾。另一方面,在当前推进供给侧结构性改革、稳步实施企业兼并重组、依法处置“僵尸企业”的宏观格局下,省法院专门围绕企业兼并重组和市场化、法治化退出出台了相关指导意见,市委市政府也在积极探索适用破产程序主动应对房地产项目停工信访维稳问题工作机制。可以预见,未来一段时间内,通过兼并、破产等方式化解停工楼盘项目问题将会成为趋势,房地产企业破产、重整案件将会不断增多。

四、关于涉房地产纠纷的对策建议

房地产领域纠纷频发既有受经济下行压力驱动、宏观调控政策杠杆效应的影响,也有当前诚信体系不健全、社会过度投机心理的内在驱动,同时还与相关制度缺失、监管缺位等息息相关。因此,如何妥善化解房地产纠纷、保障房地产市场健康有序发展,是一项系统工程,需要法院与各职能部门密切配合、通力协作。具体来说:

(一)强化监管,推动矛盾纠纷源头治理

要从根本上预防和化解房地产纠纷,仅依靠诉讼这种“事后救济”的手段远远不够,必须强化矛盾纠纷的源头治理,着眼于房地产纠纷的发生领域,通过强化监管、完善制度、构建征信体系等方式,从源头上杜绝或减少诉讼纠纷的发生:

1.严格准入门槛,加强项目审批程序。实践中,对房地产开发商的准入条件缺乏严格审查,设立一个项目公司、竞拍一块土地即可进行房地产开发,由此潜藏着巨大纠纷隐患。为此,相关部门应严格落实《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关房地产开发企业准入条件的规定,确保房地产开发企业设立时其注册资本不仅应符合相关法律规定,还应保证其占投资总额的比例不得低于20%,使法定资本金制度落到实处; 加大对房地产开发项目投资人的资信审查,特别是对资金实力不强、自有资金不足的房地产开发企业,住建、工商等部门要从严审批,避免投资人因资金链问题停业倒闭;严格执行房地产开发项目审批程序,加强项目管理,把好市场准入关。

2.拓宽融资渠道,完善项目资金监管方式。密切关注中小型房地产开发企业融资难问题,对于满足市场准入条件、拥有合格开发资质 ,且具有一定开发经验和潜力的中小型企业,在受市场波动而出现暂时资金周转困难的,金融机构可予以适当贷款倾斜,保证其资金充盈。建立涉房地产民间借贷信息收集、反馈机制,做到早预防、早化解,避免房地产开发企业陷入高利贷的泥淖,引发连锁反应。 同时,探索建立房地产开发项目资金专户管理制度,以专户统管的形式,由有关职能部门对项目自有资金、融资和售房收入进行审支监督,专户资金充盈度及自由支配比例的确定须以满足支付土地出让金、工程款等必要费为优先条件,以防止房地产开发企业将项目贷款挪作他用或转移售房款以逃避支付工程款和偿还抵押贷款等行为。完善房地产开发经营特定交易登记备案制度,将抵押信贷合同签订和履行、工程款支付、售房款支付等纳入登记备案范围。 此外,探索建立房地产项目风险基金制度,由相关职能部门在项目开发前向房地产开发企业收取一定比例资金,待项目完工并清结债权债务后予以退还,以分散资金链断裂风险。

3.严厉打击违规行为,建立房地产企业资信档案。严厉打击房地产开发企业抽逃注册资金、项目资金、超越经营范围从事房地产开发经营等行为;严肃查处擅改规划行为,加强对在建工程的随时督查,避免前述违规增加建筑面积等行为发生;依法打击房地产中介机构的违规行为,加大处罚力度,严重的吊销其相应中介服务资质。同时,推动建立房地产企业资信档案,不仅将房地产开发企业的涉诉信用情况纳入征信管理体系,还将其在开发经营过程中如逾期交房、办证等违法违规情况纳入征信管理体系,加强银行、国土、房管等相关部门的征信信息共享,并将企业征信情况与土地竞拍、项目融资贷款等挂钩,加大房地产开发企业违约违信成本,引导形成诚信交易的良好氛围。

(二)综合施策,构建纠纷多元化解大格局

1.构建常态化信息交流平台。推动建立以房管、国土、建设、规划等相关涉房地产职能部门、房地产协会、商会等行业自律组织为成员单位的联席会议制度,畅通各对口参与单位之间信息交流渠道,建立长效性资源、信息共享平台;定期召集建立常态化业务交流平台,及时通报房地产领域内矛盾纠纷状况,随时掌握区域内房地产矛盾纠纷新动态、新情况、新进展,及时发现苗头性、倾向性涉稳隐患,及时采取稳控、治理措施,将涉稳隐患化解在萌芽状态。

2.联动解纷与“诉源治理”机制并行。一是搭建体系化联动解纷平台。针对涉房纠纷中人数众多、矛盾激烈、化解困难的群体性纠纷,推动建立党委统一领导下的联动解纷平台,政府部门、行业协会与民间组织各自发挥自身优势、合理化解矛盾;密切关注开发商因资金链断裂引发的项目停工等不稳定因素,健全应急处突体系,对重大敏感案件及时主动与当地党委、人大报告,并向政府通报情况,争取指导、支持和帮助。二是深化大调解运行机制。加大涉房案件调解力度,坚持调解优先、调判结合原则,努力促成当事人和解;畅通纠纷多元化解渠道,积极推动构建司法调解、人民调解、行政调解、行业调解“四位一体”的大调解格局,充分发挥各社会主体在矛盾纠纷化解中的积极作用,形成“四调联动”化解矛盾纠纷的最大合力,尽力将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态。

(三)严格适法,妥善审理涉房地产纠纷案件

1.充分发挥司法的规则导引作用。坚持适用法律与贯彻政策相统一,在审理房地产案件中,以准确适用法律法规及司法解释为前提,同时深刻领会调控政策的出台背景和价值取向,正确区分正常市场风险和履约客观条件变化的形态,精准适法,提高市场行为可预见性的同时,维护交易的安全性、稳定性,努力实现法律效果、社会效果与政治效果的统一;强化维护诚信守约的导向意识,找准保护当事人合法权益与维护企业生存发展两者间的平衡点。

2.注重司法策略,妥善消除涉稳因素。针对刑民交叉案件,应综合维护司法公信力、平衡民事权利人与刑事被害人利益等多方面因素,强化与侦查机关的有机联动;以抵押、查封行为的时间节点为突破口,对不同阶段的行为性质予以区分考虑,为“民刑交叉”的认定难题提供破题思路;继续探索完善集团案件的 “个案先行”裁判策略,缓和群体方过高的心理预期,并以判后答疑、以案宣法、以判促调等方式推动整个集团案件的化解。

(四)延伸职能,推动房地产业健康持续发展

1.强化司法建议。以涉诉案件为样本,分析房地产企业在经营、开发、销售等过程中的问题及根源,结合审理经验及上级法院指导意见,通过司法建议的形式为其如何规范经营提供指引。坚持个案具体建议与类案综合建议并重,以年度专报的形式对辖区内涉诉的房地产纠纷汇总分析,并从加强监管、预防和减少纠纷角度,向区委、区政府及相关职能部门通报。

2.加强法治宣传。大力开展“送法进基层”、“巡回法庭”等活动,选取房地产领域内紧贴民生生活的典型个案,通过就地办案、巡回审案等方式宣传政策法规,提醒群众规范交易行为,提高风险防控意识,同时引导已发生纠纷的购房业主等通过理性、准确表达自身诉讼请求;有效利用新媒体等宣传平台,及时公示宣传新法政策的同时,对应展示典型案例,切实增强法治宣传的实效。

  (作者单位:成都市成华区人民法院)
责任编辑:彭茂原

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